爛尾樓強制停貸，預售制該不該取消

房企預售資金“蒸發”、爛尾樓盤交付無期、業主要求強制停貸……類似場景在全國多個城市上演。

近期，全國多地爛尾樓業主聯合發起聲明，要求強制停止償還貸款，直至相關項目完全復工為止，涉及城市包括河南省的鄭州、商丘、新鄉、南陽、周口，以及山西、江蘇、江西、湖南、湖北、廣西、陜西等多個省份的城市。涉事樓盤中，也不乏前些年頗受市場關注的“網紅”樓盤，部分樓盤甚至在開售時“日光”。

樓盤爛尾背后，房企和預售資金監管銀行分別應該承擔何種責任？業主單方面要求強制停貸是否可行？業主利益該如何保障？預售制是否應該取消并改為現房銷售？

專家認為，在住房市場下行，房企進入“慢周轉”時代，房企資金鏈緊張，疊加疫情及防控政策影響地產鏈條企業復工等因素下，此前房企違規挪用資金、監管不到位等問題逐漸暴露出來。從短期來看，小業主“強制停貸”或承擔較大風險，地方監管部門需落實好協調和兜底責任；從較長時間來看，預售資金監管需繼續優化，完善對小業主的救濟措施，比如探索采用擔保方式。

監管資金是如何被挪用的？

預售資金是指新房項目預售后，房企收到的各種購房款，包括定金、首付款、按揭貸款等。預售資金監管是指由房地產行政主管部門會同銀行對商品房預售資金實施第三方監管，房企須將預售資金存入銀行專用監管賬戶，只能用作本項目建設，不得隨意支取、使用。當房企達到規定的工程建設進度節點，可申請支取相應比例的預售款。

最常用的一種手段，錢沒進入監管賬戶，而是進入了非監管賬戶。項目公司設置多個銀行賬戶屬于常事，將占比較小的首付款放置于監管賬戶上，另將按揭款放在非監管賬戶上，這樣被監管的資金就只有30%左右。另一種手段是虛報工程進度，聯合施工方將監管資金的錢套出來。此外，有的賬戶監管形同虛設，開發商直接抽調資金。

通過挪用預售資金撬動金融杠桿進而實現規模擴張，這種模式暗藏巨大風險，如果房企出現資金鏈斷裂，就很容易導致樓盤停工乃至爛尾。

預售制該不該取消？

崔光燦認為，預售制是我國房地產開發模式與融資模式決定的，是我國商品房建設供應機制的重要部分，當前在沒有新的開發模式和融資模式變化下，尚無法簡單一刀切式的取消，所以要從長效制度建設考慮完善并逐步調整這一制度，最終是建立房地產業發展新模式，更好的服務人民安居。

但況偉大和王業超則表示，從長遠來看，或可探索現房銷售。

況偉大稱，預售制是針對樓市供小于求的背景下制定出臺的。彼時，購房者根據供銷情況和實際購房需求，預判未來房價大概率會呈上升趨勢，故此愿意承擔一定的購房風險。當前，對于一些去化壓力大的三四線城市，預售制或已不再適用，建議在這些地區試點推行現房銷售制度。

王業超稱，中國房地產市場經過20多年的快速發展之后，目前已經由增量市場轉入存量房市場，房地產開發應該更加關注住房品質的提升。長期來看，房地產行業集中度將持續提升，優質房企有望獲取業績集中度提升的機會，問題房企則將出清。在這樣一個趨勢下，預售制應該逐步退出房地產市場。